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杭州滨江区 银杏汇 大平层

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杭州商业大平台卖得有多火？

据统计，2020年杭州商业大平层共成交696套，这一数字，不仅远超2019年的98套，更超过了过去十年的成交总和。

今年就更夸张了，1-5月杭州300㎡以上商业大平层共成交601套，也就是说今年5个月的成交量就已接近去年9成。

为什么市场上突然出来这么多大平层，大平层是不是割富人韭菜，今天我们就来聊聊这个话题。

为什么要盖大平层？

大平层其实是传统酒店式公寓产品被政策严格限制的产物。

2012年1月，杭州出台了《关于进一步规范商业办公等非住宅类项目规划设计与管理的实施意见》，要求非住宅类项目的卫生间要按每层集中设置，以常规的单层1000㎡的商业建筑为例，每层最多隔出3个带独立卫生间的单元。

2018年4月24日，杭州市规划局再次发布《关于拟出让商业商务用地规划条件增加类住宅限制要求的函》，文件明确“对杭州市区（含十区）范围内拟出让的商业商务地块，增加类住宅的限制要求。”

该函发布之后，除了个别规划条件明确允许建设酒店式公寓等类住宅的地块，杭州十区范围内出让的商业商务地块，规划条件中均明确写明“不得建设公寓式办公、酒店式办公等带居住功能用房，最小产权分割单元不小于300㎡”。

“限酒令”一出，小面积酒店式公寓不再新批，市面上在售的小面积酒店式公寓大多是早前拿地的，确实是“卖一套，少一套”。

最小产权分割单元不小于300㎡，并没有成功引导开发商去开发写字楼。据 CAIC 资产数据库监测显示，截止2021年第一季度，杭州写字楼空置率达19.29%，而杭州全市的写字楼成交均价一直保持在2万左右。

一般来说写字楼价格是同区域住宅的40%，而大平层能做到住宅的60%。杭州最贵的大平层嘉里中心逸庐单价超过10万，而杭州高层住宅最高限价才不到7万。

同样的拿地成本，打造大平层这样的“类住宅”产品，开发商的利润空间比写字楼大得多，销售周期也更短。

不让分割做小面积酒店式公寓，我就做“大面积酒店式公寓”，这就是一大批商业大平层的由来。

有媒体统计，杭州在售的300㎡级大平层项目就已超过45个，此外还有大量待入市的项目。

为什么要买大平层？

商业大平层首先吸引人的是地段，钱江新城、钱江世纪城、黄龙、武林这些杭州新老CBD板块是商业大平层的集中地。

如杭州大平层鼻祖钱塘公馆，600米杭州大剧院，南面一线江景，对岸就是钱江世纪公园。

中国-银杏汇/收官之作（13-19层80-280方）

A户型280方14楼2635万

D户型271方14-15-17-18-19层

14楼1652万

B户型80方18楼636万

5-12层

G户型10-11-12层10楼230万

F户型63方6楼288万

在楼盘品质上，相比“高地价、限房价”的住宅楼盘而言，商业大平层由于不限价，利润空间更多，为了打动富人配置上极其豪横，因此也更能满足一部分高端改善客群对高品质居住的需求。

杭州现在单价约7万的住宅，装标也只有6千，而商业大平层的装标动辄七八千，甚至上万。像银杏汇，由意大利顶级建筑设计师邦德亚历维多亲自操刀，甄选劳芬、德格、德曼、伯格曼、等全球顶尖家装品牌，其中更有很多国际一线品牌的杭州首秀。

大平层是不是割韭菜？

花几千万买一套商业大平层是不是会被割韭菜呢？

首先，商业大平层不能落户，也没有学区，剥离了与住宅捆绑的一系列附加值，只剩下纯粹的居住属性。

其次，从历史经验来看，商业产品的升值不如住宅，转卖的税费也很高。

但购买大平层的富人需求与我等并不相同，你可以把买大平层理解为买奢侈品，当我们在精打细算“值不值”的时候，人家只考虑喜不喜欢。

几百万的豪车，几十万的名表，大多数买到手就开始贬值，富人照样趋之若鹜。

商业大平层也是一样，既是为了更好的生活体验，也是为了彰显身份地位。

大平层这种产品在二手市场上的量还是太少，未来升值前景如何也很难说。商业大平层本身就是打着政策擦边球的，说不定有一天被彻底禁绝，那么现存的项目反而会成为绝版。

杭州滨江区 银杏汇 大平层

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