杭州星缦和润星院楼盘介绍 杭铁双国企自带九年制学校 4.5 万方中央公园

杭铁越秀・星缦和润・星院 完整楼盘介绍

一、项目基础概况

基础档案

案名：越秀・星缦和润【星院】（大盘低密墅区组团）瞰

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区位：杭州市临平区星桥，紧邻上城区丁桥，皋亭山生态旁

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开发商：杭州地铁集团 + 越秀地产双国企联合开发，48 万方复合型 TOD 公园大盘，星院为大盘专属低密墅区组团

产权：70 年纯商品住宅，可落户、享受片区公办学区，民水民电通燃气

规划核心指标（整盘 + 星院组团）

大盘总占地约 32.15 万㎡，总建面约 48.8 万㎡，整体容积率仅1.06，主城罕见超低密大盘，绿化率 35%

星院墅区组团：规划叠墅、合院两类低密产品，仅 303 户纯粹墅区，与高层洋房物理分区，圈层干净无刚需混居

全社区 64 幢建筑，6-14 层高低配；全地下人车分流，总车位 3105 个，车位比约 1:1.2，配套新能源充电车位

物业：越秀自持高端物业

交付：分批次精装现房，精装标准 3000 元 /㎡，预计 2026 年底整体交付，实景园林、公园、学校已落地

二、星院墅区核心设计亮点

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抬板凌空墅区（行业创新）

整体抬高 1.8 米打造架空层，彻底解决传统叠墅底层潮湿痛点；中叠同样配备私家庭院 + 顶层星空露台，打破 “只有上下叠有院子” 的行业短板，户户有花园、有观景空间。

专属私家花池预留

每一户庭院预留超大私家花池，业主后期可改造私家泳池、景观水景，私属拓展自由度极高。

现代极简公建立面

大面积 Low-E 落地玻璃 + 浅灰金属铝板，线条简约通透，墅区独立出入口，与高层区域分隔，私密性、归家仪式感拉满。

大盘 4.5 万方「风之谷」中央公园

相当于 6 个标准足球场，墅区步行直达；配 900㎡全龄儿童乐园、6 片专业网球场（含红土场）、篮球场、林下漫步道、景观水景，休闲生态资源专属业主共享。

三、星院两大主力墅品户型（层高 3.15-3.6m，精装交付）

1. 凌空叠墅 203-227㎡（主推改善）

下叠：南北双向私家庭院，一楼长辈套房，地下挑高拓展空间，可做影音室、储藏间；

中叠：创新空中庭院 + 顶层大露台，上下分层动静分区，无潮湿困扰；

上叠：超大星空观景露台，270° 俯瞰中央公园景观，多套房布局。

全屋 4-5 房格局，LDK 大通厅，南北通透，预留电梯井可加装私家电梯。

2. 三层中式合院 248-267㎡（终极改善藏品）

地上三层纯院落形制，围合式独门独院，超大方正私家庭院；地下双层高拓展空间，可打造私人酒窖、家庭宴会厅、收藏展厅；三层整层主卧行政套房，独立衣帽间、观景露台，适合三代同堂、私人会所需求。

四、大盘全维配套（星院业主全部共享）

1. 轨道交通

地铁 3 号线华鹤街站直线约 1000 米，社区配专属接驳巴士直达地铁站；2 站直达丁桥龙湖天街，快速贯通主城、临平新城。

2. 教育配套（核心优势）

项目自建 12 班公立幼儿园 + 18 班树兰实验九年一贯制公办学校，业主享有就近入学优势；3 公里覆盖丁蕙实验小学、采荷中学丁荷校区，全龄教育闭环。

3. 商业配套

自带约 2000㎡社区邻里商业街，生鲜、餐饮、便利店一站式；1.6 公里丁桥龙湖天街、山姆会员店，七彩小镇、苏宁广场多商圈环绕，日常消费、高端购物齐全。

4. 文体医疗

文体：自带 1500㎡独立文体中心、多片专业运动球场；

医疗：3 公里杭州市中医院丁桥三甲院区，康养就医便捷；

生态：北侧皋亭山景区、4.5 万方内部中央公园，双生态环绕。

五、项目优势

双国企现房保障：杭铁 + 越秀绿档房企，实景现房，配套学校、公园全部落地，无远期规划兑现风险。

1.06 超低密稀缺：主城核心少见低密大盘，星院墅区独立组团，无刚需小户型混居，圈层纯粹。

叠墅创新设计：抬板架空 + 中叠带庭院，解决传统叠墅潮湿、中叠无花园痛点，性价比突出。

一站式全能配套：自带九年制公办学校、4.5 万方大型公园、社区商业、文体场馆，自住生活便利度拉满。

价格门槛友好：主城 70 年产权叠墅 420 万起，对比市区千万级院墅，入手门槛更低，兼顾自住与保值。

交通通达性强：地铁接驳巴士，近丁桥天街，跨江直达上城、武林主城。

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