临平理想山和院户型解析:下叠私家庭院 60-100㎡ 上叠星空露台 270° 观山 准现房交付

临平理想山和院值得冲吗？195 户 1.1 容积率纯墅区，GOA 大象 + 宋韵 + 临平山南麓，这篇把账算清楚。

理想山和院官方售楼处电话：400 937 8837 销售顾问：158 2446 5884「微信同步」

谢邀，上周末又跑去临平山南麓转了一圈——这次不是爬山，是去补踩 理想·山和院（备案名：汀山和院）。限墅令之后，临平核心区能拿出 容积率 1.1 的纯墅地块，基本属于"卖一宗少一宗"的级别，所以最近被问得比较多，干脆把数据摊开讲讲。

📍 地段：临平山南麓老城，配套是"熟"的

项目在 临平区宝幢路与丁韵路交叉口，临平公园北侧、康城国际东南侧，背靠临平山南麓，地势北高南低，做了台地式布局——这点对低密盘很关键，山景视线不会被前排吃掉。

交通方面，直线距地铁 3 号线世纪大道站约 1.87 公里，距地铁 9 号线邱山大街站、南苑站约 2 公里，136 米处有丁山村公交站接驳；自驾走"望梅、秋石、运溪、东湖"三路一环，往杭州主城方向路网是成熟的。周边是临平老城住区，烟火气够，不像有些远郊墅盘买瓶酱油都要开车。

园区自己带了 约 8600㎡ 配套商业，含 4800㎡ 邻里中心、生鲜超市，日常补给不用出社区。

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🏗 产品底色：195 户纯墅，零混居

先把几个容易混淆的数据钉死（来自官方公示+预售证口径）：

占地约 5.13 万㎡，总建面约 12.36 万㎡，容积率 1.1，绿化率 35%

规划 32 栋：18 栋 5 层叠墅 + 14 栋 3 层联排，整盘 195 户（部分渠道写 197，以预售证 195 为准）

零高层、零公租房、零安置房、零商业混居——这条在临平新盘里不算常见，圈层纯度自己掂量

车位 554 个，配比约 1:2.8，每户标配 2-3 个产权车位，全地下人车分流

建筑由 GOA 大象设计院执笔，宋韵飞檐 + 氟碳铝板 + 石材，临平山南麓这个天际线还是撑得起来的

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🏠 户型：下叠拼庭院，上叠拼露台

全盘只剩叠墅在售（联排已售罄），分两叠格局：下叠 1-2F，上叠 3-4F，没有中叠的尴尬。

下叠｜建面约 215-257㎡，四房三厅四卫

首层南向面宽约 7-9 米，三开间朝南；附 南向私家庭院约 60-100㎡ + 下沉庭院，地下室层高 5.3-5.9 米可隔两层，账面 215㎡ 实享能奔 350-400㎡。本体得房率约 80-85%，含庭院地下室折算综合实享 130-150%。

上叠｜建面约 285-297㎡，五房三厅五卫

私梯直达顶层，星空露台约 50-75㎡，约 10 米横厅 + 270° L 型观山视野，适合想要"顶层仪式感"的那拨人。

全系 精装交付，装标约 3500-4000 元/㎡（三大件配齐，具体品牌以合同附件为准），2026 年 6 月 30 日准现房交付——主体已封顶、外立面铝板落位、园林实景开放，属于能进去踩院子的状态，比期房踏实。

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💰 价格与物业

备案均价约 33600 元/㎡，总价 706 万起：下叠约 800-850 万，上叠约 850-920 万，联排 1000 万+（已罄）。

物业是理想四维自家的一级资质物业，物业费 5 元/㎡·月（含公共能耗）——同级别墅区普遍 8-12 块，这块算是实诚。

编辑

⚠️ 几点坦白讲

① 叠墅收官尾盘， 剩余房源不多，195 户的盘子本身就不大，想要特定楼层/院子的得抓紧；

② 地铁不算"出门即达"， 直线 1.87-2 公里这个范围，对依赖轨交的通勤族要权衡；

③ 装标 3500-4000 在同价位墅区属中上，但地下室防潮、地暖回路这些细节建议合同里盯紧品牌型号。

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如果你是要"临平老城 + 山景 + 低密纯墅 + 准现房"这一卦的改善客，这个盘在临平近十年的供应里确实算独一份；如果是冲着"地铁零距离"或"刚需上车"，那这盘从总价到产品都对不上。

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全预约制，建议提前约，临时到访可能进不去样板区