【深度分析】任大炮轰后,现在的房价算高吗?

固安房价 2017-12-01 00:35:00
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【深度分析】任大炮轰后,现在的房价算高吗?

这两天大家讨论最多的可能就是任志强说的“没太搞懂为什么老说房价高,我觉得还早着呢”了,任在业内素有“大炮”的美誉,虽然受了很多次的批评,但一如既往唱多房价的精神却是被大家所津津乐道。任在这次的“《财经》年会2018:预测与战略”说到了“房地产的巨大需求”、说到了“地价”、还非常尖锐的批评了zf,他说,“所有的价格信号都是假的,因为地方政府必须得造假,不造假官帽子就没了,这个造假要么让你限价或者不让你卖”、“如果市场里头没有价格这只手,没有价格信号了,任何人做出来的判断就一定是错误的,不管你是中央政府还是地方政府、当然也包括市场中所有的人”等

但话要听全、听明白,任的论点是有特定的语境的,他说的房价涨是基于未来大趋势的,也就是我们以前说到过的“长期趋势”,至于短期房价的趋势,任并没有去直接去谈,但从他话里行间也能看出一些不屑,既承认了现在房价的“整体下行趋势”,又在强调是有关部门“数据造假”,在数据及市场失真的情形下,一切判断都索然无味,索性不谈,就谈长期的房价趋势。

长期的房价趋势,我们前几天也有谈到,前几天说固安投资潜力全国排名前列的时候,我们曾经分析过长期房价的趋势,就房价的长期趋势而言,相信大多数人都和我一样,都是看好的,这与“国运”有关。再有一个方面,也是任这次讲话所透露给我们的,就是一个“全国的平均数”,北上广深的房价很高,但平均到全国就不高了,超过2万的城市全国仅10个,但全国平均下来,房价也就四千多。如果从这点出发的话,未来全国房价的平均数肯定是还得涨的,这点几乎毋庸置疑。但这种讨论似乎毫无意义。

任志强讲话的全文大家可以自己去找,很好找,这两天各家都在转发,我仅梳理一下任的几个观点,就是上面讲到的“需求”、“地价”及“价格信号”,方便大家理解。

首先看“需求”,任举例道,“我国家庭人口已经从1984年的3.9下降到现在的2.8,北京上海等城市已经降到了2.3、2.4,甚至一个人的家庭已经占到全世界总量的25%左右”,对于人口老龄化问题,任道“更严重的是年轻人的独居问题。北欧很多国家年轻人独居率达到40%,父母有房子也不住,自己要单独住,中国现在大概最少有7700万户,独居的增加和过去的传统计算是完全两个概念”、“如果要把独居的加进来,预计中国未来城市最少有1亿5千万户,也就是说,仅仅满足独居人口的家庭需求大概要再干25年,还不算结婚的、生孩子”。需求之外,任还提到了“供给侧”,突出了需求侧的巨大矛盾,“从1990年算起到目前为止,包括租赁性住房、廉租房、保障性租房在内,全国一共才建了1亿5千万套房子,仅够满足上述独居需求”。说白了,就是讲“房子不够住”,去年的去库存政策,这个政策的基点就在于房子过剩,要求三四线等城市去库存,任说目前房子仍然不够住。

再次是“地价”的问题,任表示,根据乐居所做的调查显示,扣除地价以后的房价收入比非常低,全国只有五点几,北京上海等一线城市扣除地价以后相差也达到了60%,“换句话说,中国从来没有出台过政策去限制地价,所有的不合理大概都在地价上”。任认为,土地的“招拍挂”是推高地价的因素之一。从1993年文件出台到2003年没有实行土地招拍挂期间,房价平均年涨幅不到3%,而收入平均涨幅在9.5%,自从2004年“8·31”以后,土地价格急剧上涨,开始出现大量地王,面粉高过面包等等现象,于是才开始出台了一系列的调控政策。这一点有点老生常谈,任之前曾反复列举此点,大家也都能理解。

再次是“价格信号”及有关的调控政策,任直言不讳,“所有的价格信号都是假的,因为地方政府必须得造假,...,这个造假要么让你限价或者不让你卖”、“ 调控政策于法无据,你们可以查一查所有地区政府出台的政策哪个依据上位法了吗,你们给我举个例子,不管你限了什么”、“如果市场里头没有价格这只手,没有价格信号了,任何人做出来的判断就一定是错误的,不管你是中央政府还是地方政府、当然也包括市场中所有的人”。房价数据既然是不真实的,则短期房价的趋势也就无从判断了,也正是基于此,任说“任何人做出来的判断就一定是错误的”。我们此前就热衷于对短期房价的研判,用任总的话来反驳自己,再恰当不过。

最后,就是任的那个“金句”,被大家广泛转发,“我没太搞懂为什么你们老说房价高,我觉得还早着呢”。任说,“现在房价超过2万元的不到10个城市,超过1万的不到20个城市,这里还含上了2万的城市。根据去年年底的统计数字,全国所有地级市平均房价不到4千元,到今年为止10月份的统计数字,全国的平均房价也就7千多块钱,我没太搞懂为什么你们老说房价高,我觉得还早着呢”,任进一步拿北京举例,表示,像北京这样的个别城市房价比确实很高,因为全国最有钱的人都会到北京买房,但根据全国来讲,平均房价真正超过2万块的只有10个城市,但以全国平均房价来看,我们的房价离合理水平还差的很远。

对于任的这些讲话及最后得出的结论,我的观点在上文中已经交代了,“几乎毋庸置疑,但这种讨论也似乎毫无意义”,毕竟我们更看重短期房价的趋势,说长期趋势,大家都清楚,所以意义不大。也不能因为数据失真而不去判断,如果不去判断的话,要么是自己的“无能”,要么就是你“偷懒”!

现在的房价算高吗?伪命题!

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